Oftmals werden Grundstücke und Immobilien, in denen die Eltern noch wohnen bereits zu Lebzeiten auf die Kinder übertragen, um z.B. die Erbschaftssteuer zu umgehen bzw. zu senken. Durch die Übertragung auf die Kinder verlieren die Eltern ihre Eigentümerstellung und sind nicht mehr im Grundbuch eingetragen. Wie kann ich mich aber absichern, dass ich bis ans Lebensende in meinem Haus wohnen bleiben kann?
Hierzu gibt es verschiedene Möglichkeiten:
- Schuldrechtliche Vereinbarung
Zum einen kann eine schuldrechtliche Vereinbarung zwischen den Eltern und den Kindern getroffen werden, indem vereinbart wird, dass die Eltern bis zu ihrem Tode in ihrem Haus wohnen bleiben dürfen. Allerdings wirkt eine solche schuldrechtliche Vereinbarung nur inter partes, also nur zwischen den Eltern und den Kindern. Sollte das Grundstück später verkauft werden, ist der neue Eigentümer des Grundstücks nicht an die Vereinbarung gebunden.
Zudem wird eine schuldrechtliche Vereinbarung auch nicht in das Grundbuch eingetragen.
- Dingliche Sicherungen
Bei den dinglichen Sicherungen kommen der Nießbrauch (§ 1030 ff BGB), das Wohnungsrecht (§ 1093 BGB) und die Wohnungsreallast in Betracht. Alle drei Arten der dinglichen Sicherung werden in das Grundbuch eingetragen.
Bei dem Nießbrauch handelt es sich um ein umfassendes Nutzungsrecht. Dem Nießbraucher wird weiterhin ermöglicht, die Früchte zu ziehen (z.B. Mieteinnahmen) und für sich zu verwenden. Als Nießbraucher obliegt einem auch die Verwaltung der Sache. Jedoch ist eine Bestellung für einzelne Nutzungsarten oder nur an einem oder einzelnen wesentlichen Bestandteilen nicht zulässig. Der Nießbrauch kann demnach also nur am gesamten Grundstück bestellt werden und nicht nur an einer einzelnen Wohnung.
Eine Wohnungsreallast würde den Eigentümer generell dazu verpflichten, Wohnraum zur Verfügung zu stellen und gebrauchsfähig zu halten. Problematisch daran ist, dass diese Belastung auch bei einer Zerstörung der Immobilie weiterbesteht. Diese recht starke Belastung des Reallastverpflichteten wird in der Regel von den Beteiligten nicht gewünscht sein.
Üblicherweise wird in solchen Konstellationen das „klassische“ Wohnrecht als beschränkt persönliche Dienstbarkeit nach § 1093 BGB gewählt. Das Wohnrecht berechtigt den Wohnungsberechtigten zu einer Nutzung der umfassten Räume unter Ausschluss des Eigentümers.
Fraglich ist, ob ein dingliches Wohnungsrecht auch eine Vermietungsmöglichkeit einräumt.
Der Wohnungsberechtigte darf grundsätzlich nur seine Familie sowie die zur Pflege erforderlichen Personen aufnehmen. Zu einer Vermietung ist er also nicht ohne Weiteres berechtigt.
Da das Wohnungsrecht aber eine Form der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit ist, kann vereinbart werden, dass die Überlassung an Dritte in Form der Vermietung gestattet ist.
Bei weiteren Fragen zur Absicherung des Wohnrechts steht Ihnen gerne Zollner Rechtsberatung zur Verfügung.